住房租赁产业发展方兴未艾，受到越来越多投资者的关注。而无PG电子官方网站 PG电子网址论投资人、运营商，还是业主方，关注住房租赁市场变化情况是基本操作。为了能够清晰展示一座城市住房租赁市场现状和发展态势，ICCRA经过数年数据积累，搭建中国住房租赁市场运营数据库——Leading Data by ICCRA。经过一年的试运行后，Leading Data by ICCRA的可视化版本于今年正式上线！

　　该版本覆盖全国重点16城——北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、西安、宁波、重庆、天津、长沙、青岛、厦门及合肥——住房租赁市场。以地图网格形式呈现各城市住房租赁市场供给规模、潜在供给、租金坪效、平均出租率等主要指标，并可根据需求按照行政区、产品线等不同维度进行更多指标（如GOP、Cap Rate等）的定制服务。

　　本期公众号，我们借助Leading Data by ICCRA数据系统，深入分析北京住房租赁市场现状，以期为行业提供全方位的市场描绘与更具参考性的投资价值判断。

　　■ 本次研究的产品范围：北京市机构化集中式租赁住房，未包含机构化分散式租赁住房与民宅；

　　■ 网格地图颜色：橙色代表供应规模，颜色越深，该区域供应规模越大，反之亦然；紫色代表坪效指标，颜色越深，该区域坪效水平越高，反之亦然；

　　截至2024年12月底，经调整统计口径下，北京机构化集中式租赁住房规模为113,690间，同比增长8%。

　　就项目聚集程度看，集中式租赁住房呈现广域覆盖、向外递减的特点。中心城区项目聚集度较高，但单体项目规模较小，因此区域总体房源规模方面处于中等水平。由近郊到远郊，项目聚集度递减，到了地理位置相对偏远的区域则仅有项目零星分布。

　　北京东南部，特别是四环至五环区域是目前集中式租赁住房房间规模供给最大的区域。已开业租赁式社区多布局于此，进一步推升了这些区域的供应量。

　　按产品类型来看，青年公寓占比最高，以56,920间的规模占到了总量的50%。其次为租赁式社区产品，共计36,351间，在总量中占比超过三成。北京住房租赁市场中，高端公寓和宿舍型公寓的规模占比分别为11%和7%。

　　此前，ICCRA在行业首先推出「EILT区域分级模型」，通过筛选需求锚定区域定量模型，将本地住房租赁市场以具备指导价值的投资地图形式展现出来。1级至5级，租住需求依次递减；其中，1级、2级、3级区域代表租住市场基本面良好，存在稳定且可观的市场需求——即「需求锚定区域」；4级、5级区域代表租住市场尚未成熟，缺乏足够的需求支撑。

　　将“住房租赁市场网格地图”与「EILT区域分级模型」结合起来，我们可以直观了解到四类产品在北京全域的分布情况。下图以租赁式社区产品为例，展示两个工具的结合效果。

　　北京市租赁住房专项用地以集体经营性建设用地为主，供给集中于五环以外，呈现南多北少、南近北远的特点。Leading Data by ICCRA地图版显示，北京南部区域租赁式社区项目较集中，合计房间规模占该产品线%以上；而受供地区位限制，项目多分布于3级-4级区域。

　　青年公寓、宿舍型公寓规模分布与租赁式社区产品接近，80%以上的供给集中于3级-4级区域；而74%的高端公寓则主要集中于1级-2级区域。

　　2024年，北京机构化集中式租赁住房共新增房源7,644间，租赁式社区新增规模超过4,000间，占全部新增供应的比例为52.9%。青年公寓新增房源3,335间，占比43.6%，与租赁式社区产品一起“垄断”了这一年的增量市场。

　　就整体分布情况来看，南、北五环外成为新增供应量的集中区域。北部新增房源相对集中，远郊仅有零星新增项目。

　　从行政区维度看，昌平区新增房源数量最多，超过2,000间；其次为丰台区和海淀区，新增房源数量分别超过1,800间和1,300间，三个行政区合计贡献了近70%的新增供应量。对应到EILT模型中，3级区域新增供给占比最PG电子官方网站 PG电子网址高，接近一半。

　　北京机构化集中式租赁住房整体保持较稳定的运营态势，出租率在86%-92%之间浮动。租金水平自1级到5级区域，逐渐下降：1级区域租金水平持续领跑，达到13,087元/月；2级区域租金水平下浮2 .1%；3级及以下区域租金水平逐步拉开差距，从4,000元/月下探到约2,000元/月。

　　但受制于市场中高端需求的观望情绪，与部分区域供应持续增长带来的市场压力，1级-2级区域的租金水平同比均有所下降，而3级-4级区域租金同比小幅上扬。

　　从EILT模型看租金坪效，全市高坪效板块多集中于1级-3级区域。其中，1级区域可达到9元/平方米/天左右，3级区域下探至其一半，约为4.5元/平方米/天。1级-3级区域租金坪效同比均出现了小幅下滑。

　　面临越来越多玩家进入住房租赁市场的局面，如何从产品和运营方面提升租金坪效，确保达成投资预期，是整个市场都面临的挑战，同时也是有准备者的机遇！

　　Leading Data by ICCRA将于今年陆续推出16城数据可视版的多种服务包，满足各方参与者日常监测、投资决策参考等多种需求，另有30多个维度的定制版本，欢迎垂询！

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　　ICCRA 住房租赁产业研究院是中国饭店协会公寓委员会指导成立的研究机构，致力于推动行业标准建立，探索我国住房租赁长效发展模式。