由ICCRA住房租赁产业研究院精心编制的《中国住房租赁市场发展蓝皮书·2024年》重磅发布！

　　2024年，在“十四五”规划深入实施的大背景下，存量资产盘活和高品质租赁住房供给成为年度重点，中国住房租赁市场迎来了诸多机遇与挑战。

　　政策层面不仅延续金融支持、房源筹集和市场监管等措施，还加大了对行业标准建设的力度。市场层面，公募REITs的常态化发行，以及多层次REITs市场在内的金融工具扶持，推动了优质租赁住房的供给。随着国家对于存量资产改造和城市更新政策的深入实施，租赁住房成为盘活存量资产的重要方向。

　　2024年，租赁住房大宗交易的活跃度进一步上升，非居改租和新建开发项目都成为市场的主要投资对象，租赁住房产品的定位也开始多样化。与此同时，租赁住房市场竞争的加剧，以及市场中同质化现象的增加，使得租金增长放缓，企业盈利能力受到挑战。在这种背景下，产品端和服务端的创新成为了打破同质化竞争的关键。

　　截至2024年12月31日，根据ICCRA监测数据，16个热点城市中的机构化运营集中式租赁住房项目提供的房间总规模达到1,240,700套（间），同比增长35.2%，尽管增幅低于2023年的54.9%，但某些城市如武汉、天津、青岛等的增长速度均超过或接近70%。这些城市供给的大幅增长，主要得益于政策推动、存量资产改造和产业需求的多重驱动。

　　从产品线角度来看，青年公寓占比超过60%，租赁式社区占比进一步增加，主要是由于：1）凭借其规模效应能够满足更为多样化和细分的租住需求；2）许多在专项用地上新建的租赁式社区往往兼具住宅租金稳定性与商业资产增值潜力，更受投资机构青睐。特别是北京、上海两个城市的各产品线中，租赁式社区的供应量和同比增幅均处于领先水平。

　　从2024年新增供给的分布来看，受租住需求驱动力的影响，仍是以1-3级的【需求锚定区域】为主，其中，3级区域是一线城市新增供给项目的主要聚集点。从各产品线情况来看，高端公寓的新增供给主要聚焦在上海，其次为北京、广州、南京和长沙。租赁式社区的新增供给基本以上海为主。

　　从租金坪效来看，除合肥、长沙、青岛、成都、宁波、武汉6个城市的租金坪效呈现上涨或不变趋势以外，其余10个城市均呈现下跌状态，平均跌幅为PG电子 PG平台-5.74%，其中重庆跌幅最大为-12.24%，主要由于重庆在3级和4级区域大量入市（例如4级区域的供给量增幅达到301.2%）。

　　反观出租率情况，除厦门、长沙、宁波、深圳、北京5个城市略有下降之外（平均降幅为1.7个百分点），其余11个城市的出租率水平均同比上涨，平均涨幅为2.1个百分点。

　　而在微观层面，又不乏很多“量价齐稳”的积极信号。例如，得益于部分原中低品质的“二房东”项目关店，深圳在3级区域的青年公寓即实现了“量价齐涨”。南京在3级区域的青年公寓、租赁式社区两条产品线同样显示出“齐稳”态势。

　　1）租住需求驱动力将直接影响投资策略和市场运营表现。据ICCRA研究结果显示，上海和北京作为国家级中心型城市，租住需求驱动力指数超过90，以杭州为首的四个新一线之间。

　　2）非财务指标（ESG）在行业中的重要性日益提升。长期积极践行环境保护和社会责任，最终会转化为更高的出租率和稳定的收入来源，也将成为住房租赁企业提升市场竞争力、吸引长期资本、实现高质量发展的关键。

　　3）租赁住房将摆脱单一租金依赖，迈入“居住价值+商业价值+资产价值”三重驱动的黄金时代。预计2025年，行业的财务健康度竞赛将在商业配套设施战场上拉开帷幕。

　　4）以“资产组合思维”进行存量盘活实践，通过整合不同类型的资产提升整体投资回报，以应对市场波动和分散风险。

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　　ICCRA 住房租赁产业研究院是中国饭店协会公寓委员会指导成立的研究机构，致力于推动行业标准建立，探索我国住房租赁长效发展模式。