回顾2024年，长租市场总体比较稳定，核心八城集中式公寓供应规模年度持续上涨趋势，八城整体供应规模合计超115万套；保租房筹集开始放缓，八个城市保租房筹集近45万间，上海保租房占合计45%。核心

　　8城中7城租金下降，成都降幅最大，同比下降10%；北京因供应不足，需求稳定，租金逆势上涨5%。

　　企系企业受政策影响，侧重于通过重资产模式进行规模扩张，企业保租房持续加速入市，实现年内开业规模增幅26%，体现出的强劲增长势头和日益扩大的影响力

　　展望2025年，保租房短期供应提升，2025-2026两年触顶，随后回归平稳。需求端8城外来常住人口缩量34万，但需求预估企稳，短期来看，短期供需失衡，租金承压下行。

　　保租房供应增加、申请门槛低，居住更便利，未来租金将回归市场逻辑。对企业，保租房供应量走高，竞争加剧，产品作为核心竞争力，助项目脱颖而出、提升营收，还能借租客口碑树立良好企业形象。

　　保障性租赁住房主要筹集途径包含新建及改建，当前核心八城新建项目主力支撑入市供应。根据测算模型，预计到2025年新增入市保租房量为880万方，2026年为850万方，而后市场在历经2023-2026年的供应高峰后，开始逐步回落至年均340万方左右。

　　分析原因，随着拿地新建项目逐步入市，市场进入存量改建为主的供应格局，故将在2027年开始回归平稳期，加之城市中可用于改造的优质存量资产逐渐枯竭，转化难度亦将逐年走高，故我们认为若无外部政策额外刺激的前提下，2030年后入市量或还将再下台阶；

　　反观需求端，以核心八城外来常住人口为例， 2023年同比减少34万人，其中一线万，作为租房主力军的基数阶段回落，短期需求抑制，在供应上涨、需求稳中微降背景下，租金压力较大，部分城市面临回落风险。

　　据不完全统计，全国范围内成交的长租公寓大宗交易多位于一线城市，其中上海为绝对主战区，占比高达69%；

　　而从资方类型看，整体表现为多元化，包含以建信住房租赁基金为代表的私募基金、铁狮门等为代表的资管企业以及平安不动产、大家保险为代表的险资均是投资主力军；

　　投资资产类型上，非居改组类占比高达71%，说明资方对成本和风险的敏感度较高，他们偏好于能快速变现项目；投后产品定位上，则更加倾向于收益更高的服务式公寓。

　　扩募方面，截至目前，前期上市的四支保租房REITs已提出扩募计划，保租房REITs“首发+扩募”并行态势基本形成；

　　首发方面，2024年国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT均发行上市，累计发行规模95.5亿元；

　　同时建信建融家园租赁住房REIT已获受理，上海地产租赁住房REIT等也已正式申报至上交所。

　　另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，保租房REITs发行节奏明显加快，预计2025年累计发行规模将超250亿元。

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