中国公募房地产投资信托基金（REITs）市场已从政策试点迅速发展为资本市场的核心支柱，以基础设施资产为基础，并被视为一种PG电子 PG平台稳定、以收益为导向的投资类别。经过四年的稳步增长，监管机构正通过新的REIT试点将框架推向商业不动产领域，向写字楼、零售、酒店和混合用途资产开放公募资本市场。这一转变标志着中国更广泛努力的关PG电子官方网站 PG电子网址键一步，即推动房地产行业从债务驱动的发展模式转向以长期运营、现金流和专业资产管理为中心的模式。

　　政策推动力量已积累一段时间。2025年11月，酒店和写字楼被纳入中国基础设施REIT计划的合格资产范围，同时推出了更具灵活性的私募及商业不动产REIT方案。这些新结构允许发行方在资金使用方面拥有更大自主权，包括偿还集团层面债务的能力。截至2025年底，已有约50只与房地产相关的基础设施REITs上市，募集资金约1000亿元人民币（144亿美元），涵盖从保障性PG电子官方网站 PG电子网址住房、购物中心到物流和工业园区等多种资产。房地产资产约占基础设施REITs资产总额的50%。

　　REITs的扩展也在重塑商业资产的估值和交易方式。过去，中国商业不动产市场的流动性主要依赖于由周期性资本增值驱动的大宗交易。这一模式如今正受到挑战。

　　对于资产所有者而言，影响是深远的，富尚资产董事长兼首席执行官陈晓欧先生表示。他指出，写字楼、酒店、零售和混合用途设施将通过证券化获得可扩展的退出渠道，这将从根本上改变资本循环策略。

　　“中国商业不动产REITs的推出是重新激活中国低迷房地产市场最重要的信号之一，”陈说。他还强调，租赁住房、数据中心、超级计算中心和大型混合用途城市综合体是值得关注的资产类别，尤其是在一线和二线城市的核心地段。

　　尽管取得了进展，上市的REITs仍仅占中国庞大商业房地产市场的一小部分。截至2025年年中，与房地产相关的REITs占市场总值5.9万亿美元的比例不到0.5%，而美国这一比例约为10%。这一差距凸显了该行业的长期增长潜力。与此同时，利率下降提高了REITs对追求收益的投资者的相对吸引力，同时也为房地产公司提供了一个额外的工具来提高流动性、降低杠杆和循环利用资本。

　　市场表现进一步增强了其吸引力。在2024年初创下历史新低后，商业不动产REITs在2025年实现了显著逆转，中证REITs全收益指数在上半年上涨约14.2%。这一表现远超区域REIT基准和更广泛的中国股市，同期上证综指仅上涨约2.8%，凸显了投资者对该资产类别信心的恢复。

　　从政策角度看，商业REITs的扩展符合更广泛的改革目标。安永大中华区合伙人夏佳先生表示，REIT试点是中国改革议程的关键要素，有助于将行业从销售主导型模式转向以长期投资和资产管理为中心的模式。他补充说，监管改进措施，包括资金使用灵活性的提高、审批流程的缩短以及更具包容性的后续发行规则，旨在激励发起人长期运营资产，而非追求单次交易退出。

　　“在中国当前的低利率环境下，REIT试点将在帮助中国商业物业价值重估方面发挥重要作用，并为投资者提供新的投资产品，”夏先生说。“这意味着更多的机会，不仅限于国有资产，还包括有经验且信誉良好的外资或私营平台参与证券化尝试，以循环利用资本同时保留权益并赚取管理费。我期待见证这一转变。”

　　随着资产范围的扩大，新的增长领域逐渐受到关注。夏先生同样强调租赁住房、养老住房和医疗设施是人口结构变化的自然受益者，并指出REIT退出渠道的可用性将引导更多资本进入这些领域，特别是通过预REIT或私募REIT进行资本循环。

　　尽管PG电子 PG平台如此，随着行业向更加市场化和国际化方向发展，挑战依然存在。陈先生强调，机构投资者（如保险公司）需要重新评估他们对实物资产的估值方式，更加注重资产质量和运营表现。高质量的建设与强劲的运营将使净营业收入而非表面财务指标成为估值的核心。投资者还必须认识到，REIT管理不仅限于物业和租赁职能，还包括资本和投资组合管理。

　　国际支持的上市也开始试探这些边界。首个由外资支持的中国零售REIT上市为外国投资者提供了更清晰的退出可见性，并增强了对境内资产流动性的信心。

　　凯德商业REIT（CLCR）的成功上市是资本市场的里程碑事件，CLCR的首日交易价格较IPO价格高出19.6%。陈先生预计透明度将提高、最佳实践将得到推广，并吸引强劲的国际资本流入。夏先生补充说，此次成功交易为外国投资提供了关键的退出渠道，有助于稳定市场预期，并表明监管机构对外资参与持开放态度。

　　凯德投资（中国）首席执行官Puah Tze Shyang先生强调了这一机会的巨大规模。他说，C-REIT市场已迅速发展至78只上市REIT，总市值约2280亿元人民币，并指出随着政府债券收益率低于1.85%，约4%的商业REIT收益率正变得越来越有吸引力。Puah Tze Shyang将CLCR描述为一个开创性平台，使国内投资者能够受益于全球REIT专业知识，同时为国际参与创造切入点，并表示其强劲的首日表现反映了投资者对优质收益型产品长期压抑的需求。

　　随着监管机构继续扩大合格资产类别，REIT市场正准备进入下一阶段的增长。随着商业物业完全融入公开REIT体系，该行业正朝着更加透明、以收入为导向和专业管理的未来迈进，有望随着时间推移在国内外资本市场中发挥更大作用。

　　“随着更多国际发起人和机构资本被吸引参与，中国的C-REIT市场将实现扩张性增长，进一步提高流动性并加强中国在亚洲资本市场中的地位，”Puah Tze Shyang说。