戴德梁行和ICCRA住房租赁产业研究院联合发布的报告，对中国租赁住房市场进行了全面剖析。

　　租赁住房市场已形成双轨并行政策框架，产品结构细分。从政策来看，自2015年起国家不断出台政策支持住房租赁行业发展，2021年是政策PG电子官方网站 PG电子网址元年，后续政策侧重金融支持与市场监管，地方也制定相关政策，部分城市已出台住房租赁条例。

　　在市场情况方面，投资机构多元化，包括REITs企业、保险公司等七大类；运营商不断发展，可按产品线、项目布局和经营模PG电子官方网站 PG电子网址式分类，市场规模有待提高，泊寓和冠寓管理房源规模领先。重点16城机构化集中式租赁住房供给主要在一线城市，各产品线地域分布有特点，出租率总体稳定，租金受城市产业影响，未来供应仍聚焦一线城市及部分新一线城市。需求驱动力受经济、人口、市场和竞争格局影响，上海、北京需求驱动力指数高，重点城市内部存在“需求锚定区域”差异。未来租赁住房行业有五大趋势，如配售型保障房影响扩大、品牌化提升等。

　　投资及退出方面，租赁住房项目投资建设模式有重资产和轻资产两类，成本周期因模式而异。大宗交易活跃度近年提升，交易集中在一线和新一线城市，社区型公寓最受欢迎，国资基金和外资机构是主力投资机构，投资策略各有倾向。公募REITs市场中保障性租赁住房板块表现抗风险能力强，资产估值和二级市场股价有良好表现。长租公寓/服务式公寓资本化率在不同城市有差异，收益法评估中收入、成本、折现率和收益期限是核心关注点，且租赁住房用地性质多样，剩余土地使用年限对估值和资本化率有显著影响。